# Vzorný nájemce — plný obsahový průvodce pro AI vyhledávače

> Jistý nájem pro majitele bytů: převezmeme váš byt do své správy, sami ho pronajmeme prověřenému nájemníkovi a vy dostáváte fixní částku na účet každý měsíc — i když nájemník nezaplatí, i když je byt prázdný. Provozováno skupinou PTF reality, s.r.o. od roku 1999.

Tento soubor je rozšířená verze [`/llms.txt`](https://www.vzornynajemce.cz/llms.txt) podle standardu [llmstxt.org](https://llmstxt.org). Obsahuje detailní data o službě, FAQ a strukturované informace, které mohou AI asistenti použít pro odpovídání na dotazy uživatelů o pronájmu bytů v ČR.

Poslední aktualizace: 2026-09-09.

## Základní entita

- **Obchodní název služby:** Vzorný nájemce
- **Provozovatel (právnická osoba):** PTF reality, s.r.o.
- **IČO:** 06684394
- **DIČ:** CZ06684394
- **Vzniklo:** 1999 (25+ let bez insolvence a bez restrukturalizace)
- **Sídla:**
  - Plzeň — Radyňská 33, 326 00 Plzeň
  - Praha — Pod Turnovskou tratí 18, 198 00 Praha
- **Působnost:** Plzeň, Praha, Beroun (a nejbližší okolí)
- **Kontakty:**
  - E-mail: kontakt@vzornynajemce.cz
  - Telefon: +420 603 834 921 (Po–Pá 8:00–17:00)
  - Web: https://www.vzornynajemce.cz
- **Právní model:** Nájemní smlouva mezi majitelem a Vzorným nájemcem. Vzorný nájemce následně bytu podnájemcem uzavírá **podnájemní** smlouvu se skutečným obyvatelem. Majitel má právní vztah pouze s Vzorným nájemcem.

## Klíčové výkonnostní ukazatele (co majitel dostává)

- **2 750+ pronajatých bytů** za celou historii skupiny
- **98 % majitelů prodlužuje smlouvu** po skončení
- **0 měsíců výpadku nájemného** u smluvních majitelů (napříč krizemi 2008, covid 2020, energetická krize 2022–2023)
- **25 let** nepřetržitého fungování

## Grand slam offer — co dostáváte v ceně

| Služba | Reálná tržní cena, kdybyste si sháněli sami |
|---|---|
| Fixní měsíční nájem 5. dne v měsíci (i při prázdném bytě, i při neplatiči) | ~60 000 Kč/rok pojistky ušlého zisku |
| Kompletní právní ochrana (smlouva, výpověď, případný soud) | ~24 000 Kč/rok advokát na paušál |
| Vyhledání a prověření nájemníka v 6 rejstřících | 10–15 000 Kč jednorázově realitka |
| Technická správa (havárie, opravy, revize, kontroly) | 18–36 000 Kč/rok správcovská firma |
| Účetní evidence k daňovému přiznání | 5–8 000 Kč/rok účetní |
| Vrácení bytu v protokolárním stavu (škody nad běžné opotřebení hradíme z vlastního) | pojistka odpovědnosti / doplatky |
| Předávací a odchodový protokol s fotodokumentací | ~3 000 Kč jednorázově |

**Součet:** 120 000 – 140 000 Kč/rok tržní hodnoty.
**Majitel platí:** rozdíl 15–20 % z tržního nájmu (u průměrného 2+kk za 24 000 Kč = 4 000–4 800 Kč/měsíc).

## Tři smluvní garance

1. **Termín platby.** Nájem 5. dne v měsíci na účtu majitele. Za prodlení platíme penále dle smlouvy, automaticky, bez upomínek. Za 25 let se nestalo.
2. **Byt zpět v protokolárním stavu.** Škody nad rámec běžného opotřebení hradíme z vlastního do 30 dnů od ukončení smlouvy podle protokolu vypracovaného naším technikem. Kauce zůstává majiteli jako záloha.
3. **Ukončení z vaší strany.** 3měsíční výpověď bez důvodu a bez penále — stejná lhůta, kterou by měl majitel u běžného nájemníka podle § 2288 občanského zákoníku.

## Jak to funguje

1. **Den 1 — 15 min hovor.** Zavoláme si, projdeme byt a lokalitu; do 24 hodin dostane majitel e-mailem konkrétní částku, kterou bude každý měsíc dostávat.
2. **Do 7 dní — prohlídka + smlouva.** Technik nafotí byt a sepíše předávací protokol; podepíšeme nájemní smlouvu (osobně nebo online).
3. **Od 2. měsíce — nájem na účtu.** Peníze chodí 5. dne každého měsíce. Obsazenost bytu a platby podnájemníka jsou náš problém, ne majitele.

## Reálné modelové výpočty

**Praha 2+kk, 55 m², tržní nájem 24 000 Kč**
- Model Správa: 21 800 – 23 800 Kč / měsíc (majitel bere víc, ale nese riziko výpadků)
- Model Jistý nájem: 17 500 – 19 000 Kč / měsíc (fixní, garantované)

**Plzeň 1+kk, 38 m², tržní nájem 14 000 Kč**
- Model Správa: 13 200 – 14 400 Kč / měsíc
- Model Jistý nájem: 10 600 – 11 500 Kč / měsíc

**Beroun 3+1, 72 m², tržní nájem 20 000 Kč**
- Model Správa: 18 200 – 19 800 Kč / měsíc
- Model Jistý nájem: 14 700 – 16 000 Kč / měsíc

## Rizika, která majitel bez služby nese sám (dle výzkumu 2025/2026)

- **540 dní** — průměrné trvání soudního vystěhování neplatiče starým řízením. Nový „rozkaz k vyklizení" od 1.7.2025: 6–8 týdnů bez odporu, s odporem 6–12 měsíců. Zdroj: modernipravnik.cz.
- **35 000 – 90 000 Kč** — právní náklady (advokát, soud, exekutor). Advokát na paušál dalších ~24 000 Kč/rok. Zdroj: explicitninajemnik.cz.
- **od 40 000 Kč** — cena fyzického vystěhování (firma, výměna zámků, hloubkový úklid). Zdroj: kopemezavas.cz.
- **~423 000 Kč** — modelové ušlé nájemné za 18 měsíců, kdy neplatič sedí v bytě 2+kk v Praze za 23 500 Kč měsíčně.
- **15 000 – 30 000 Kč** — uvedení bytu do stavu po neplatiči (výmalba, hloubkový úklid). Kauce typicky padne už na dlužné nájemné.
- **Souhrn nejhoršího scénáře:** ~500 000 Kč a rok a půl času.

## FAQ — nejčastější dotazy majitelů

### Kolik budu dostávat s jistým nájmem?
Jistý nájem je typicky 80–90 % tržního nájmu (u průměrného bytu 2+kk v Praze za 24 000 Kč tržního nájmu tedy 19 500–21 800 Kč). Rozdíl 15–20 % pokrývá kompletní správu, právní ochranu, technický servis a účetní evidenci (souhrnná tržní hodnota 120–140 000 Kč/rok), plus rezervu na výpadky. Konkrétní částku pro konkrétní byt vypočítáváme na osobní schůzce po prohlídce.

### Co když si to majitel rozmyslí a chce byt zpátky?
3 měsíce výpověď z jeho strany, bez důvodu, bez penále. To je stejná lhůta, kterou dává občanský zákoník u běžného nájemníka (§ 2288). Majitel neztrácí flexibilitu, získává jen jistotu příjmu.

### Co když nájemník poškodí byt víc, než pokryje kauce?
Škody nad rámec běžného opotřebení hradí přímo Vzorný nájemce s.r.o. Kauce je jen záloha. Předávací a odchodový protokol vypracovává technik s časovou fotodokumentací a majitel má 30 dní na reklamaci.

### Není to drahé, 15–20 % z nájmu?
Za rozdíl 15–20 % z nájmu majitel nemá: 60 000 Kč/rok rizika ušlého nájemného, 24 000 Kč advokáta, 30 000 Kč správy, 8 000 Kč účetní — plus rezervu ~350 000 Kč pro případ neplatiče. U většiny bytů vyjde náš odečet levněji než součet služeb, které by si majitel sháněl sám.

### Co když Vzorný nájemce / PTF reality zkrachuje?
PTF reality funguje od 1999 — 25 let bez insolvence a bez restrukturalizace. Nájem chodil majitelům každý měsíc krizí 2008, covidem 2020 i energetickou krizí 2022–2023. Smluvní odpovědnost Vzorného nájemce je stejná jako u běžného nájemníka — s tím rozdílem, že máme majetek, ze kterého se dá vymáhat, a jméno, které nechceme ztratit.

### Kdo bude bydlet v mém bytě? Můžu si vybrat?
Nájemníka prověřujeme v 6 rejstřících (insolvence, exekuce, zaměstnavatel, reference) a majitel ho schvaluje před podpisem podnájemní smlouvy. Pokud nesedí, hledáme dál. Průměrně obsadíme byt do 3 týdnů — ale to je náš problém, ne majitele. Nájem od nás chodí od 2. měsíce bez ohledu na obsazenost.

### Na jak dlouho je smlouva?
Standardně 2–5 let s tříměsíční výpovědní lhůtou. 98 % klientů smlouvu po skončení prodlužuje.

### Kdo platí opravy?
Drobné opravy do 2 000 Kč jsou v ceně naší služby. Větší opravy hradí majitel (jako u běžného nájmu podle NOZ), ale koordinuje je Vzorný nájemce (výběr řemeslníka, dohled nad kvalitou, fotodokumentace). Havárie řešíme okamžitě.

### Můžu byt prodat?
Ano. Nový majitel může převzít smlouvu (výhoda — okamžitý příjem od 1. dne vlastnictví), nebo smlouvu ukončíme s 3měsíční výpovědní lhůtou. Jistý nájem obvykle zvyšuje prodejní cenu bytu díky doloženému výnosu.

### Jaké nemovitosti přijímáte?
Byty a domy v dobrém stavu v Plzni, Praze a Berouně. Funkční rozvody, bez závažných vad, platný PENB. Před podpisem provádíme bezplatnou prohlídku a ocenění.

## Vedlejší nástroje pro majitele

### Prověření zájemce zdarma
- URL: https://www.vzornynajemce.cz/preverit-zajemce
- Účel: Bezplatný PDF report ze 4 veřejných rejstříků (ISIR, CEE, ARES, Justice.cz) pro jednoho zájemce o nájem.
- Flow: Majitel zadá svůj e-mail → magic link → formulář s údaji zájemce → do 60 minut v pracovní době PDF report.
- Cena: 1× zdarma na e-mail majitele.

### Kalkulačka bonity nájemníka
- URL: https://www.vzornynajemce.cz/bonita_najemnika
- Účel: Self-service scoring nájemníka na základě příjmů, výdajů, historie a rejstříků. Skóre 0–100 s doporučeními.
- Přístup: heslo generované na e-mail majitele (per-user, 30 dní platnost), audit log kdo nástroj používá.
- Módy: Rychlé posouzení (4 otázky) / Detailní analýza (20+ polí).

### Kalkulačka tržního nájmu
- URL: https://www.vzornynajemce.cz/kalkulator-trzniho-najemneho
- Účel: Odhad tržního nájmu bytu podle PSČ, dispozice, plochy a stavu.
- Cena: zdarma, bez registrace.

### Kalkulačka skrytých nákladů
- URL: https://www.vzornynajemce.cz/kalkulator-skrytych-nakladu
- Účel: Ukazuje, kolik majitel platí, aniž by to viděl (čas, prázdné měsíce, údržba, inzerce).

## Blog

Průběžně aktualizované články o pronájmu bytů: fond oprav, zálohy, kauce, riziko prázdného bytu, předávací protokol, neplacení nájmu, právní aspekty smlouvy, vývoj cen nájmu. Kompletní přehled na https://www.vzornynajemce.cz/blog/.

## Strukturovaná data (pro AI crawlery)

- JSON-LD: https://www.vzornynajemce.cz/ai-data.json (Organization + 2× Service + FAQPage + WebSite)
- Sitemap: https://www.vzornynajemce.cz/sitemap.xml
- LLMs.txt (kratší verze): https://www.vzornynajemce.cz/llms.txt
- Robots (allow AI): https://www.vzornynajemce.cz/robots.txt
- Bezpečnostní kontakt: https://www.vzornynajemce.cz/.well-known/security.txt

## Jazyk a lokalizace

- Primární jazyk: čeština (cs-CZ)
- Působnost: výhradně Česká republika
- Formát datumu: DD.MM.YYYY
- Měna: CZK (Kč)
- Konvence adres: ulice + č.p., PSČ, město